老百家聊生活2020-01-28 13:46

大年初四

地产基金专场

《房地产长期调控下的投资思考》

歌斐资产 谭文虹

《房地产市场分析及投资机会》

基汇资本 陈天

房地产长期调控下的投资思考

歌斐资产 谭文虹

01

房地产行业：高增长不再，房住不炒

过去20年房价快速上涨，未来20年房住不炒。

经济背景：

过去20年，中国的改革开放、劳动力成本优势、还有加入WTO等，经济高速发展。

如今，中国现在从超高增长进入了一个常态发展，今年的GDP增速6%，相比以往这个数据有所下降，但是绝对额在全球来讲并不低，但经济增速放缓是不争的事实。

关于城镇化率：

过去20年，我们的城镇化率大致是从30%提升至60%。

未来，城镇化率会从60%逐步朝70%、80%迈进。未来的城镇化，会更集中在都市圈和中心城市，或者叫做深刻的城市化。它不是简单的从农村到城镇到省会，而是朝长三角和港珠澳大湾区等中心城市和都市圈去走，因为这些区域有产业集聚、有人口流入，是自然的集聚，就好比年轻人愿意往好的有发展机会的城市去，这是自然的选择过程。

关于M2：

过去20年，M2的投放增长15倍，相当于钱不断投入市场，而你的房子相当于是钱的对应东西，那当然资产价格是一直上涨的，但是这些不可持续的。

未来，M2增速下降，那就意味着没有那么多的新增的钱去支撑资产的价格，未来一些经济好的健康的城市、好的资产有较好的上涨空间，但是发展不景气的城市的资产，未来可能就会下跌，后续的资产分化会非常严重。

土地财政：

过去20年：土地公有制、土地财政依赖土地公有制、土地财政依赖

未来20年：长期调控，因城施策，行业长期平稳发展

关于房地产投资：

过去20年，总体来讲，只要你是赶上了这班车，大概率买房子都赚了不少钱。

未来20年，房住不炒已经成为国策，在政府长期调控的坚定的决心下，大家都不会做过高的房价预期，剩下来，对于开发商的竞争，就是看谁的能力强、产品好。这种情况下，龙头开发商品牌或者有独特产品特色的开发商，会有更多的优势。

02

中长期政策基调：“房住不炒”+“三稳”

房地产行业在全球也是一个巨大的市场，在中国，现在是一个巨大的10万亿金额级别的市场。

过去20年，房地产一直是高歌猛进的状态，未来20年，增速会降下来，甚至负增长，规模也会降下来，行业会面临长期的调控和挑战。

所以政策提出房住不炒，也就意味着未来中长期，希望这个行业是比较稳的发展。

过去三年 中央经济工作会议的调子：

2017年，租购并举 差别化调控

2018年，房住不炒 因城施策、分类指导

2019年，不将房地产作为短期刺激经济的手段，城市更新，房住不炒，全面落实因城施策；稳房价、稳地价、稳预期；促进房地产市场平稳健康发展。

2019年12月中央经济工作会议中针对房地产继续稳固了“坚持房子是用来住的、不是用来炒”的地位。目前预期2020年的调控力度和目前保持一致，“房住不炒”+“三稳”是中国房地产中长期政策基调。

我们比较关心的是：这意味着我们没有机会了吗？如果有，在哪里？

03

中国房地产行业长期分化

机会&风险并存

政策和城市分化：

人口向都市圈和中心城市聚集：

2014年十八届三中全会：严格控制特大人口城市 规模，加快不发达地区的小城市发展。全国商品 房销售金额从2015年的8.73万亿，增长到2018 年的15万亿。

2019年8月十三届人大常委会：中心城市和城市群正在成为承载发展要素的主要空间形式；增强中心城市和城市群等经济发展优势区域的经济和人口承载能力。

看两个数据：

行业规模巨大：过去8年销售额年复合增长率8.5%；2018年15 万亿销售额；预计未来5年有机会保持在年10万亿左右水平。

需求分化：都市圈范围内的一二线与强三线城市改善性需求强，刚需/改善性需求并存；考量产品的功能性及人性化设计。

企业分化：10年间TOP20市场占比从 12%占38%；上市房企市值占10%盈利占20%；行业预期降低杠杆率。

未来的房地产行业，从长周期来看，还是一个非常巨大的市场，期间会有起伏也是正常的，所以我们需要更加深刻的去理解大周期下的中短期投资机会。

我们把研究房地产行业这个市场，从长周期和短周期的两个不同维度视角去看。

长周期就是从3~5年乃至更长的观察周期，去看城市的人口、经济、供需等这些指标，去作为我们投资项目的中长期的基本面依据；

短周期更聚焦在一年之内，去分析商品房的销售、土地供应量及开发商的资金情况，去判断我们投资项目时所处的周期点。

我们要做的是：在调控和分化的背景下，谨慎筛选投资机会。

真正懂房产投资的人，其实没那么多。

过去40年，中国好像在一部高速向上的电梯中，不管我们在电梯里做什么，最终我们都到达了顶层。

但现在逻辑不同了。当前最大的宏观风险，外部是与美脱钩，内部是债务拆弹。全球经济放缓，地缘政治变化，中美+香港问题，都将深刻地影响着我们这一代人。

房产尽管并不是最优的投资品，但它很可能是为数不多，适合大多数人的投资保值品。

前几年楼市火热，少部分人通过房产投资致富，吸引无数人纷纷效仿。而今年，随着经济去杠杆，和楼市行情的降温，投资的氛围在逐渐淡去，人们也都逐渐认清了现实。

很多“炒房客”发现，曾经的一夜暴富，不是因为自己选筹优秀，炒房技术一流，而只是因为运气好，赶上了政府积极拉动地产的风口。

所谓的投资经验，无非就是买得早，赶上了一个好时代，仅此而已。

现在楼市混沌，早已不是当年那个，无脑买就躺赚的时代。房产投资的门槛越来越高，周期不断被拉长，专业与不专业的差距，可能不再是赚多赚少，而是你死我活。

未来楼市，即将会迎来赢者通吃的时代。想不被收割，你需要首先了解：

中国未来房价将如何走？

现在这场房产大洗牌将带来怎样的新格局？

哪些城市的房地产还可以投资？

凭运气赚来的钱如何能不凭实力亏掉？

有人说，买房就是买一个城市的股票。伴随着城市的快速发展，房价也会水涨船高，其中的收益是你提前押注城市红利所带来的回报。

即使现在买房投资不如当年，但只要上车了，总归还是有机会。只不过所谓的机会，永远只会留给那些有准备并且能配得上它的人。

认知差别使我们看到不同层次的世界，做出不同的选择，而这些选择无时无刻不在影响着我们最终成为什么样的人，过什么样子的生活。

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